Cuando queremos comprar o vender un inmueble, uno de los documentos más importantes es el Certificado de Tradición y Libertad. Este certificado nos cuenta la historia completa de la propiedad: quién la ha tenido, si está o ha estado hipotecada, si tiene o ha tenido límites al derechos de dominio y si alguien más tiene algún derecho sobre el inmueble.
El presente artículo, tiene como objetivo ser una Guía Práctica, para ayudarte a entender cómo leer este documento:
1. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
El certificado debe mostrar datos básicos como: área del lote, área construida y código catastral. También debe verificar que el Certificado de Tradición y Libertad, indique el número de matrícula inmobiliaria y dirección
Le recomendamos verificar esta información con la Oficina de Castro o la Escritura Pública
2. tITULARIDAD
Debe identificarse, quien o quienes poseen el derecho real de dominio del inmueble, toda vez que serán las únicas personas autorizadas legalmente para vender el bien.
3. tRADICIÓN
Verifique que la cadena de titularidad sea clara, es decir que no existan saldos en la historia del dominio
Por lo tanto, debe revisarse el historial completo de los propietarios anteriores, a fin de detectar posibles irregularidades en las transferencias pasadas
4. LIMITACIONES LEGALES
Para una compraventa exitosa del inmueble, asegúrese que el inmueble no tenga limitaciones legales inscritas como:
| Tipo de Limitación | Estado |
| Hipoteca | ❌ No |
| Embargo | ❌ No |
| Servidumbre | ❌ No |
| Demandas judiciales | ❌ No |
| Afectación de vivienda | ❌ No |
| Patrimonio de familia | ❌ No |
Corroborar que las anotaciones que afectan el inmueble estén canceladas o que no existan impedimentos legales para la venta
5. MEDIDAS CAUTELARES Y PROCESOS JUDICIALES
Verifique el inmueble no este vinculado a un proceso judicial, ni tenga medidas cautelares vigentes, tales como embargo, secuestro o inscripción de la demanda
Aspectos para Considerar
- El certificado de Tradición y libertad refleja la situación legal hasta la fecha y hora de su expedición. Por lo que se recomienda obtenerlo lo más reciente posible para asegurar la información actualizada.
- Saber que el certificado es público y auténtico, emitido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y que es la copia fiel del folio de matrícula inmobiliaria.
- Considerar que su vigencia es limitada, generalmente no debe tener más de 30 días para trámites o negociación.
📌 Recomendaciones antes de comprar un inmueble
Si estás pensando en adquirir una propiedad, estos son los puntos que siempre debes revisar:
CONCORDANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL
🔍 ¿Qué revisar?
Verificar que los datos del certificado de tradición coincidan con los del registro catastral. Esto incluye: dirección, área del lote, número de matrícula, nombre del propietario, entre otros.
PAZ Y SALVO E IMPUESTOS
🧾 ¿Qué se debe hacer?
- Solicitar el paz y salvo del impuesto predial.
- Asegurarse de que no haya deudas pendientes con el municipio.
ESCRITURA PÚBLICA
📄 Revisión necesaria:
- Leer la escritura pública del inmueble.
- Confirmar los linderos y el área construida o total del lote.
- Asegurarse de que no haya discrepancias con el certificado de tradición.
ESTADO CIVIL DEL VENDEDOR
⚠️ Antes de firmar cualquier documento de compraventa:
- Confirmar el estado civil del vendedor.
- Si está casado o tiene sociedad conyugal vigente, podría necesitar el permiso de su cónyuge para vender legalmente
CAPACIDAD JURÍDICA DEL VENDEDOR
📋 El vendedor debe cumplir con estos requisitos:
| Requisito | ¿Por qué es importante? |
| Ser mayor de edad | Garantiza autonomía legal para contratar |
| No tener inhabilidad o incapacidad | Asegura que comprende y puede asumir la venta |
| Tener el derecho real de dominio | Debe ser el propietario legítimo del inmueble |
Sólo quien tiene capacidad jurídica puede vender legalmente.
⚠️ ¿Por qué es importante?
Si el vendedor no cumple con alguno de estos puntos, la venta puede:
- Ser anulada más adelante.
- Generar procesos judiciales costosos.
- Involucrar a terceros que también reclamen derechos sobre el inmueble
CONCLUSIÓN
El certificado de tradición no es solo un requisito burocrático: es la radiografía legal de la propiedad. Revisarlo con cuidado evita sorpresas y asegura que la compra o venta se haga de forma segura y sin problemas.
Estefanía Carvajal Martínez
Miembro de Advisori Iuris S.A.S
